ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン借り換えはどう？金利・メリット・確認ポイント

住宅ローン借り換えは金利だけで決めず諸費用と総返済額も比較することを示す図解 金利・手数料・商品
2026.08.16
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ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、他行の住宅ローンからの借り換え先として検討できます。ただし、現在のローンより表示金利が低いという理由だけで、借り換えた方が有利とは判断できません。

借り換えでは、適用金利に加えて、事務取扱手数料、登記費用、現在の住宅ローン残高、残りの返済期間、団体信用生命保険（団信）などを含めた総負担で比較することが重要です。

なお、この記事で扱うのは株式会社ドコモSMTBネット銀行が提供する住宅ローンのWEB申込コースです。株式会社ドコモ・ファイナンスが取り扱うフラット35とは別の商品です。

旧・住信SBIネット銀行は2026年8月3日に「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更し、個人向け銀行サービスのブランドは「ドコモの銀行」となりました。商号変更の内容は、ドコモSMTBネット銀行の社名変更に関する公式案内で確認できます。

先に結論

  • 他行からドコモSMTBネット銀行への住宅ローン借り換えは可能です。
  • 2026年8月のWEB申込コースでは、借換えの通期引下げプラン・変動金利が条件により年1.20％または年1.55％と案内されています。
  • 事務取扱手数料は融資金額の2.2％（税込）で、登記費用なども別途考える必要があります。
  • 借換金額は500万円以上3億円以下で、借入期間にも借換え特有の上限があります。
  • 金利差が小さい人や、住宅ローン残高・残りの返済期間が少ない人は、諸費用を含めて慎重に比較する必要があります。

すでにドコモSMTBネット銀行で住宅ローンを利用していて、「住信SBIネット銀行からドコモになって契約がどうなるのか」を確認したい場合は、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンはどうなる？金利優遇・メリットを解説をご確認ください。

ドコモSMTBネット銀行への住宅ローン借り換えは検討できる

住宅ローン借り換えを金利差・残高と残存期間・諸費用・団信で判断する早見図

原則として、他行で返済中の住宅ローンからドコモSMTBネット銀行へ借り換えることは可能です。ただし、借り換えのメリットは金利だけでは決まらず、諸費用や残りの返済期間まで含めて判断する必要があります。

確認項目 見るポイント 確認する理由
現在の金利 今の適用金利と借換後の金利差 返済額がどの程度変わるかを判断するため
住宅ローン残高 現在の借入残高 残高が少ないと費用の影響が相対的に大きくなるため
残りの返済期間 完済まで何年残っているか 借換後の借入期間に上限があるため
借換費用 事務取扱手数料、登記費用など 金利が下がっても費用を回収できない場合があるため
団信 保障内容、加入条件、金利上乗せ 借換えにより保障条件も変わるため
現在の銀行の手数料 全額繰上返済手数料など 借換元でも費用が発生する場合があるため

出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン借換えガイド」（2026年8月24日確認）

「金利が何％下がるか」だけでなく、借換前後の返済総額と諸費用を一緒に比較することが基本です。ドコモSMTBネット銀行も、現在の借入状況と借入残高から借換えのメリットを試算できるシミュレーションを案内しています。実際の条件を入力して確認したい場合は、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンシミュレーションをご確認ください。

2026年8月の住宅ローン借り換え金利は年1.20％または年1.55％

2026年8月の住宅ローンWEB申込コースでは、借換え・通期引下げプラン・変動金利として、条件により年1.20％または年1.55％が案内されています。ただし、これらはすべての申込者にそのまま適用される金利ではありません。

借換条件 適用金利 基準金利 金利引下げ幅
環境配慮型住宅のお借換え、または物件価格の80％以下でお借換え 年1.20％ 年3.775％ 年▲2.575％
物件価格の80％超でお借換え 年1.55％ 年3.775％ 年▲2.225％

対象：住宅ローンWEB申込コース・借換え・通期引下げプラン・変動金利。対象時点：2026年8月実行分。出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン WEB申込コース（借換）」（2026年8月24日確認）

表示金利だけで判断しない

住宅ローン金利は毎月見直され、金利情勢によっては月中に変更される場合があります。実際には申込日の金利ではなく借入実行日の金利が適用されます。また、審査結果によって表示金利に年0.1％～0.3％、選択する団信プランによって年0.2％～0.4％が上乗せされる場合があります。借入期間が40年超～50年以内となる場合は、住宅ローン金利に年0.15％が上乗せされます。

そのため、「年1.20％で必ず借りられる」という意味ではありません。仮審査や正式審査を経て提示される貸出条件を確認したうえで、現在の住宅ローンと比較する必要があります。

借り換えは金利差だけでなく事務取扱手数料まで比較する

2026年8月実行分の借換変動金利年1.20％・年1.55％と事務取扱手数料2.2％を条件別に示す図解

借換金利が現在より低くても、借換えには新たな費用がかかります。特にドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースでは、融資時の事務取扱手数料が融資金額の2.2％（税込）となるため、総返済額と合わせた比較が必要です。

費用・手数料 金額・条件 確認ポイント
事務取扱手数料 融資金額の2.2％（税込） 借入時に発生
保証料 0円 WEB申込コース
一部繰上返済手数料 無料 変動金利期間中・固定金利特約期間中とも無料
全額繰上返済手数料 変動金利期間中：無料
固定金利特約期間中：33,000円（税込）		 ドコモSMTBネット銀行で借入後に全額返済する場合
登記費用 個別に異なる 抵当権設定・抹消の登録免許税や司法書士報酬など
火災保険料など 契約内容による 新規加入する場合などに確認

対象：住宅ローンWEB申込コース。出典：ドコモSMTBネット銀行「WEB申込コース 手数料・諸費用」（2026年8月24日確認）

例えば3,000万円を借り換える場合、事務取扱手数料2.2％だけでも66万円になります。さらに登記費用なども考慮する必要があるため、金利差が小さい場合は借換メリットが十分に出ない可能性があります。

現在借りている金融機関側で、全額繰上返済手数料や経過利息などが発生する場合もあります。借換先の費用だけでなく、現在の金融機関で必要になる費用も確認しておきましょう。

ドコモSMTBネット銀行へ借り換えできる条件を確認する

住宅ローンの借り換えには、年齢、収入、団信、物件、借入金額などの条件があります。また、新規借入とは異なり、借換え後の借入期間には元の住宅ローンの経過期間に応じた上限があります。

項目 WEB申込コースの主な借換条件
申込者 個人
借入時年齢 満18歳以上満65歳以下
最終返済時年齢 満80歳未満
収入 安定かつ継続した収入があること
団信 ドコモSMTBネット銀行指定の団体信用生命保険への加入が認められること
外国籍の場合 日本の永住許可を取得していること
借換金額 500万円以上3億円以下（10万円単位）
担保評価 融資対象担保物件の担保評価額の200％以内
借換対象 原則、本人が居住している本人名義の物件の住宅ローン。本人が居住していない場合でも、所定の家族が居住していることを確認できれば取り扱い可能

出典：ドコモSMTBネット銀行「WEB申込コース お借入条件・返済方法」（2026年8月24日確認）

借換えは新規借入の「最長50年」と条件が異なる

借換えの場合、原則として「35年－借換対象となる住宅ローンの経過期間」が借入期間の上限です。

ただし、もともと35年を超える期間で借りていた住宅ローンを借り換える場合は、その住宅ローンの残存期間が上限となります。経過期間の端数月数は1年単位で切り上げて計算されます。

そのため、新規住宅ローンで「最長50年」という案内を見ても、そのまま借換えで50年を設定できるわけではありません。

借換費用も借入金額に含められる

ドコモSMTBネット銀行では、現在の住宅ローン残高だけでなく、所定の借換費用を借入金額に含めることができます。

公式のお借入条件では、借換えにかかわる繰上返済手数料や経過利息、抵当権設定・抹消に関する登記費用、新規加入分の火災保険料・地震保険料、事務取扱手数料などが資金使途として案内されています。

ただし、希望額をそのまま借りられることを保証するものではなく、所定の審査があります。

団信の保障も住宅ローン借り換えの比較ポイントになる

借換えでは新しい住宅ローンを契約するため、金利と同時に団信の保障内容も比較する必要があります。原則として指定の団信への加入が必要ですが、保障内容や金利上乗せの有無は、選ぶプランや年齢などによって異なります。

WEB申込コースでは、実行時50歳以下の場合、所定の条件を満たす3大疾病50％保障が基本付帯として案内されています。加えて、病気やけがによる所定の就業不能状態に備える全疾病保障や、死亡・所定の高度障害状態を保障する団体信用生命保険も基本付帯として案内されています。

ただし、「がんになれば必ず住宅ローンが半額になる」といった単純な保障ではありません。保険金の支払いには、疾病の種類や診断、状態などの所定の条件があり、健康状態の告知内容によっては団信へ加入できない場合もあります。

また、選択する団信プランによって住宅ローン金利に年0.2％～0.4％が上乗せされる場合があるため、保障を充実させる場合は上乗せ後の金利で比較しましょう。

保障内容と注意事項は、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンWEB申込コース（借換）公式ページで確認できます（2026年8月24日確認）。

ドコモSMTBネット銀行への借り換えが向く人・慎重に比較したい人

現在の金利との差があり、住宅ローン残高と返済期間がある程度残っていて、諸費用を含めても返済負担が減る人は借換えを検討しやすいでしょう。一方、残高や残存期間が少ない場合は、金利が低くなっても費用を回収できない可能性があります。

借り換えを検討しやすい人

  • 現在の住宅ローンと借換後の金利に一定の差がある人
  • 住宅ローン残高がまだ多く残っている人
  • 完済までの期間が十分残っている人
  • 諸費用まで含めたシミュレーションで総返済額を減らせる見込みがある人
  • 団信の保障内容も見直したい人
  • WEB中心の手続きに抵抗がない人

慎重に比較したい人

  • 現在と借換後の金利差が小さい人
  • 住宅ローン残高が少なくなっている人
  • 完済までの期間が短い人
  • 事務取扱手数料や登記費用の負担が大きくなる人
  • 現在の団信の保障条件を維持したい人
  • 借換えによる住宅ローン控除への影響を確認する必要がある人

「借換金利が低いから得」と考えるのではなく、現在のローンを続けた場合と借り換えた場合の総返済額の差を見ることが重要です。

住宅ローン借り換えは仮審査から元のローン完済まで進める

他行からドコモSMTBネット銀行へ借り換える場合は、仮審査と正式審査を受け、審査後に現在借りている金融機関へ全額繰上返済を申し込みます。融資実行日と現在の住宅ローンの完済日は原則として同日です。

順番 手続き 主な内容
1 仮審査 スマートフォンやパソコンなどから申込み
2 正式審査 必要書類を提出。通常は必要書類到着後、不備がある場合は不備解消後1週間～10日程度で結果を連絡
3 現在の金融機関へ連絡 住宅ローンの全額繰上返済を申込み
4 契約手続き 原則としてWEBまたは書面で契約
5 司法書士との打ち合わせ 抵当権の設定・抹消など登記に必要な書類を確認
6 融資実行 ドコモSMTBネット銀行から融資後、借換元の住宅ローンを完済

対象：他社住宅ローンからの借換え。出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン借換えガイド」（2026年8月24日確認）

正式審査は、必要書類到着後、不備がある場合は不備解消後、通常1週間～10日程度が目安と案内されています。ただし、申込内容や審査状況、申込時期によってさらに時間がかかる場合があります。現在の金融機関への完済手続きや登記の準備も必要になるため、借換希望日まで余裕を持って進めましょう。

また、ドコモSMTBネット銀行の口座を持っていない場合は、住宅ローンの手続きにあわせて口座開設が必要です。口座開設のタイミングは申込経路の公式案内を確認してください。

現在ドコモSMTBネット銀行で借りている場合は別に確認する

すでにドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを利用している場合、同じ金融機関との契約になる商品間では借り換えできないケースがあります。公式の借換えガイドでは、フラット35を除き、既契約と契約先金融機関が同じ商品には借り換えできないと案内されています。

借り換えを申し込む前に金利・費用・団信をもう一度確認する

今のローン確認から金利・費用・団信の比較、総返済額の試算へ進む申込前確認フロー

住宅ローンは金額が大きく返済期間も長いため、申込前だけでなく融資実行前にも条件を確認することが重要です。特に金利は毎月見直されるため、この記事で確認した2026年8月の金利が将来も続くとは限りません。

手続き前に確認する項目

  • 現在の住宅ローン残高
  • 現在適用されている金利
  • 残りの返済期間
  • 現在の銀行の全額繰上返済手数料
  • 借換後の実際の適用金利
  • 事務取扱手数料と登記費用
  • 団信の保障内容と金利上乗せ
  • 借換前後の総返済額
  • 借換えが対象となるキャンペーンの有無

2026年8月21日開始の最大10万ポイントキャンペーンは借換え対象外

2026年8月21日に開始された「ドコモの銀行」誕生記念の住宅ローン最大10万ポイントキャンペーンは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者が運営する指定窓口で住宅ローンを新たに借り入れる人向けの施策です。公式案内には借換えは対象外と明記されているため、WEB申込コースの借換えでも利用できる施策と誤認しないよう注意してください。

出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローンの新規借入と対象のドコモサービスのご契約で最大10万ポイントプレゼントキャンペーン」（2026年8月24日確認）

キャンペーンは期間や対象条件が変わるため、申込時点の情報で確認してください。現在実施中の銀行キャンペーンについては、【2026年8月最新】ドコモの銀行キャンペーンまとめ｜金利・dポイント・口座開設で整理しています。

ドコモSMTBネット銀行への借り換えは総費用まで比べて判断する

ドコモSMTBネット銀行は、他行から住宅ローンを借り換える候補の一つとして検討できます。ただし、表示金利だけではなく、事務取扱手数料や登記費用、残りの返済期間、団信を含めて比較することが重要です。

2026年8月のWEB申込コースでは、借換変動金利として条件により年1.20％または年1.55％が案内され、保証料や一部繰上返済手数料が無料などの条件があります。一方で、融資金額の2.2％（税込）の事務取扱手数料がかかり、借換期間にも上限があります。

そのため、借り換えるかどうかは現在の住宅ローンを続けた場合と、諸費用込みで借り換えた場合の総返済額を比較して判断することが重要です。実際の適用金利は審査、団信プラン、借入期間などによって変わる可能性があり、審査結果や将来の金利は保証されません。

参考にした公式情報

以下は、この記事の更新時に確認した主な公式ページです。確認日はすべて2026年8月24日（日本時間）です。

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